“公司商业创新研究院于2025年12月份，发布商业地产当年发展总结及2026行业趋势政策分析 — 正大创新总经理”
一、核心摘要
本报告依托2025年核心运营数据、消费调研及政策反馈，预判2026年商业地产行业方向。2026年作为“十五五”开局之年，行业进入“存量深耕、价值重构”高质量发展阶段，围绕“存量更新深化、科技全域渗透、用户资产精耕、轻资产规模化、绿色合规升级”五大主线演进。政策将强化城市功能与消费提升导向，REITs扩容等红利加速释放，为行业主体提供决策参考。
二、2025年行业基础：存量博弈奠定转型底色
2025年行业核心特征为“规模放缓、分化加剧、质效优先”，奠定2026年转型基础：
1. 市场规模与结构：截至2025年11月，全国3万㎡以上购物中心7128家（同比增4.5%），总商业面积7.8亿㎡；一线城市人均3.1㎡超警戒线，供需矛盾突出。平均出租率87.3%（同比降2.4%），三四线部分项目空置率超30%，行业深度调整。
2. 经营表现：多经收入均值823.4万元/年（同比增10.1%），头部与尾部分化显著；体验业态占比36.8%（一线城市超45%）；会员私域渗透率48.7%，高活跃会员贡献68.3%销售额；新能源试驾中心成标配，单店月均客流升18%。
三、2026年商业地产五大核心趋势展望
趋势一：存量更新进入“精细化改造+功能重构”深水区
2026年存量改造从物理翻新转向“空间价值重构+社会功能融合”。政策端，多地将出台城市更新方案，中央超200亿元补助支持老旧商业改造。核心方向：业态多元重构（减同质零售、引文体健康业态）；功能复合升级（融民生服务对接便民生活圈）；运营模式创新（个性化商户支持、挖情绪价值）。
趋势二：科技赋能从“单点应用”转向“全域数字化融合”
2026年科技应用全链路渗透：AI与大数据延伸至动态定价、供应链协同，重塑消费场景；信创体系普及，商管系统国产化适配率提至80%以上；“智能客服+AR导航+IoT能耗管理”成标配，助运营成本降15%-20%。
趋势三：用户资产经营聚焦“分层精细化+情绪价值创造”
用户资产成核心壁垒，运营重心转向“存量激活”。一方面细化会员分层权益，私域活跃度目标超60%；另一方面适配新世代需求，小众国潮、定制服务崛起，通过IP化、场景化活动实现“体验即流量”。
趋势四：轻资产运营进入“规模化输出+金融化赋能”新阶段
2026年轻资产成主流，预计行业占比超60%，毛利率维持35%以上。企业端加速“开发-销售”转“运营-输出”；资本端商业不动产REITs启幕打通闭环，长期资本加速入局。
趋势五：绿色可持续与ESG成为“准入门槛+价值提升引擎”
2026年绿色低碳成硬性要求：绿色建筑标准落地，头部项目光伏覆盖率提至90%；ESG融入运营，垃圾分类积分与会员体系联动深化；构建绿色供应链，绿色认证成融资、政策支持关键依据。
四、政策影响深化：红利释放与合规要求双重驱动
核心政策导向延续与深化
2026年政策强化存量优化、民生服务、绿色智慧三大导向。新增红利：REITs扩容、TOD模式政策倾斜、入境消费便利化升级。
政策对招商与运营的具体影响
政策方向 | 对招商的影响 | 对运营的影响 |
城市更新与存量改造 | 优先引入文体健康新业态，限同质零售，国潮与首店优先 | 功能置换提流动性，创新商户支持模式，强化场景融合 |
一刻钟便民生活圈 | 强制配套便利店、菜市场等民生业态 | 开展公益活动，增强邻里粘性 |
绿色低碳与ESG | 建绿色供应链，优先环保品牌，控高能耗业态 | 推智慧能源管理，扩积分兑换，完善ESG披露 |
REITs与TOD政策 | TOD项目引首店、特色餐饮等流量业态 | 提运营标准化，保障现金流，对接REITs要求 |
五、分主体战略建议
主体 | 2026年核心战略建议 |
开发商 | 1. 聚焦核心城市存量资产，申更新资金推进微改造； 2. 加速轻资产转型，建标准化体系布局社区商业； 3. 对接绿色认证与REITs，降融资成本推动资产证券化。 |
运营商 | 1. 强化数据中台，提升会员运营与活动策划能力； 2. 深化社区融合，打造邻里中心增强粘性； 3. 推进信创与数字化系统建设，降本合规。 |
品牌方 | 1. 优先入驻高活跃会员商场，布局更新改造项目； 2. 尝试弹性租金模式降试错成本； 3. 强化绿色合规，国潮品牌借力首店政策扩影响。 |
六、2025-2026年核心数据支撑
核心指标 | 2025年数值 | 2026年预测 | 变化趋势 |
购物中心总数 （3万㎡以上） | 7128家 | 7400家左右 | 增速放缓至3.8% |
平均出租率 | 87.3% | 86.5%-87.0% | 小幅波动，分化加剧 |
平均多经收入 | 823.4万元/年 | 900万元/年左右 | 增速8%-10%，头部效应持续 |
体验业态占比 | 36.8% | 42%-45% | 快速提升，一线城市引领 |
会员私域渗透率 | 48.7% | 60%以上 | 加速渗透，体系完善 |
绿色商场认证数 | 1327个 | 1800个左右 | 同比增35%，一线城市覆盖率超50% |
报告说明
1. 数据基础：2025年数据源自行业协会、调研等（更新至11月）；2026年预测基于行业规律与政策导向。
2. 政策依据：《城市商业提质行动方案》等政策及绿色建筑标准。
3. 适用范围：适用于行业交流、决策参考等，不构成投资建议，未经授权禁止转载。
